1989년 주택임대차보호법의 임대차 계약기간이 1년에서 2년으로 개정된 이후, 세입자들은 30년째 2년마다 보증금을 올려주어야 하고 그렇지 못하면 이사를 해야 하는 주거 불안에 시달리고 있다. 현재의 부동산 시장은 전세값 폭등, 급격한 월세전환 등으로 서민들의 주거비 부담이 심각한 수준에 이르렀다. 또한 저금리에 따른 임대인의 월세 전환이 가속화되면서 전세 물량이 더욱 줄어들어 서민들의 월세 부담이 가중되고 있는 실정이다. 우리나라 전체 가구의 42%가 전월세 임차가구인 상황을 감안하면 이들을 보호할 법개정이 조속히 실행되어야 한다. 

20대 총선과 지난 대선에서 여야가 한 목소리로 주택임대차보호법 개정을 약속했지만 20대 국회 임기도 6개월밖에 남지 않았다. 임차인의 주거권을 보장하기 위해서는 계약갱신청구권과 전월세인상률 상한제가 도입되어야 한다. 전월세 상한제는 계약 연장 시 일정 인상률 이상으로 전월세를 올려 받지 못하도록 제한하는 제도이다. 그러나 이 제도는 임대인이 임차인과의 계약기간에만 전월세 인상률이 제한되고 계약기간이 만료되면 얼마든지 인상할 수 있는 문제가 있다. 그래서 필요한 것이 계약갱신청권이다. 계약갱신청권은 주택 전월세 임차인이 2년 임차 기간이 끝난 뒤 2년 연장을 요구할 수 있는 권리로써, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 2년을 연장해야 하는 것이다.

임대인과 정부는 전월세인상률상한제가 도입되기 직전에 전셋 가격이 한꺼번에 오를 수 있다는 이유로 이 제도의 도입을 반대해왔다. 그러나 법 개정 즉시 효력이 발생하도록 하면서 존속중인 주택임대차 계약에도 인상률상한제를 적용하면, 법안 시행 전에 임대료를 급격하게 인상하는 것을 방지할 수 있다.  

2018년 상가임대차보호법 시행령 개정으로 임대료 인상률 상한을 연 9%에서 연 5%로 낮출 때에도 개정 시행령  부칙에서 “시행 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대해서도 적용한다”고 규정하여 시장에 아무런 부작용이 발생하지 않은 것을 이미 확인하였다. 따라서 정부는 계약갱신청구권과 전월세인상률 상한제를 골자로하는 주택임대차보호법을 개정해야 할 것이다.