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주택임대차보호법 개정 추진 환영
갱신요구권과 전월세인상률상한제 함께 도입해야


 

법무부가 지난 3월 3일 ‘인권・민생 중심의 법무행정’을 표방하며, <2020년 법무부 업무계획(이하 업무계획)>을 발표했다. 법무부는 이날 발표한 핵심 추진 정책 중 하나로 ‘주택임차인의 계약갱신요구권 도입 등 주택임대차보호법 개정 추진’을 제시했다. ‘상대적 약자인 임차인의 주거권을 강화하여 임대인・임차인의 권리 균형을 통한 안정적인 주거환경 조성’을 실현하겠다는 입장이다. 법무부에서 주택임대차보호법 개정의 필요성으로 제시한 바와 같이 2년마다 재계약을 하거나 이삿짐을 싸야하는 세입자들의 주거 불안정은 매우 심각하다. 그럼에도 현행 주택임대차보호법은 세입자의 주거 안정을 온전히 보장하지 못하고 있다. 심지어 상대적 약자인 세입자를 보호하지 못하고, 상대적 강자인 임대인을 보호하는 보호법이라는 지적까지 받아왔다.

 

<주택임대차보호법 개정연대>는 많이 늦었지만, 정부 부처 업무계획에 처음으로 세입자 주거권 강화를 위한 ‘주택임대차보호법 개정’이 포함된 것을  환영한다. 계약갱신 요구권이 도입될 경우 2년의 계약기간이 도래하기 전에 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있고 이 경우 임대인과의 임대료 협의가 이루어지는지 여부와 관계없이 임대차는 갱신이 된다. 다만, 임대인이 임대료 인상을 요구하는 경우에도 임차인이 동의하지 않는 경우에는 계약은 갱신된 상태에서 임대료를 양 당사자간 협의 또는 분쟁조정기구를 통해 정하는 문제가 남게 된다. 이때 분쟁조정기구인 주택임대차 분쟁조정위원회의 역할이 중요해진다. 만약 주택임대차 분쟁조정위원회에서 양 당사자가 임대료를 합의하여 정할 수 있을 경우 거기에서 끝나겠지만 그렇지 못한 경우 임대인이 소송을 통해 임대료 인상을 청구할 수 있게 되는데 법원은 주변 시세 및 해당 임대차 목적물의 상태 등을 고려하여 임대료 인상 여부를 결정하게 된다. 이런 점에서 계약갱신 요구권의 도입은 주택 임차인의 지위 향상 및 협상력 확보를 위해 매우 중요하다.

 

그러나 주택임대차보호법 개정 내용으로 세입자의 ‘계약갱신요구권’ 도입만 제시하고, ‘전월세인상률상한제’ 도입에 대한 언급이 없는 것은 실망스럽다. 갱신요구권 도입으로 임대인의 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 없다고 하더라도, 임대료를 일정수준 이상 과도하게 올리지 못하도록 하는 인상률상한제가 없으면 갱신 요구시에 임대료 인상을 둘러싼 분쟁은 커질 수밖에 없다. 갱신요구권이 임대료 분쟁시 세입자들의 협상력을 높일 수 있지만, 임대인이 절대 우위였던 한국 사회에서 상당수 세입자들은 분쟁조정이나 소송으로 가기보다 스스로 이삿짐을 싸는 것을 선택할 가능성이 높다. 오랫동안 기울어진 힘의 저울추가 갱신요구권만으로 대등하게 균형 잡힐 거라고 기대하기는 어렵다.

 

작년 법무부의 연구 용역 결과에서도 갱신요구권과 전월세인상률 상한제는 함께 도입하는 것이 바람직하다고 분석한 바가 있는 만큼, 전월세인상률상한제도 함께 도입되어야 한다. 법무부의 업무계획에서도 계약갱신요구권 도입에 대해 ‘세입자가 적어도 4년 동안 이사 걱정 없이 살 수 있는 주거환경 조성’이라고 설명하고 있다. 이는 갱신요구권이 현행 2년에서 1회의 요구권을 부여하는 것만으로 오해될 소지가 있다. 이미 현 국회에는 현행 2년에서 1회를 요구해 4년을 보장하는 안 뿐만 아니라, 2회를 보장하거나 3년으로 개정해 1회의 요구권을 부여해 6년을 보장하는 안도 상정되어있다. 또한 독일 등 주요 선진국과 같이 기한의 정함이 없는 계속거주권을 보장하는 안까지 여당 의원 발의로 상정되어 있다.

 

현재 한국 세입자 평균 거주기간이 3.4년이라는 통계는 현재로도 상당수 세입자가 1회의 갱신을 하고 있다는 것을 의미한다. 1회 갱신권 보장하는 4년 안을 주거권 강화라고 하기에는 매우 부족하고 실효성이 떨어진다. 주택임대차보호법 개정으로 2년의 계약기간이 법제화 된지 30년이 지난 만큼, 올해 추진할 임대차보호법 개정의 권리 보장 조항이 향후 수십 년의 세입자 권리와 연동될 수 있다는 점에서, 계속거주권 보장을 포함한 보다 장기간의 거주를 보장할 수 있는 안이 추진돼야 할 것이다.

 

주택임대차보호법개정연대는 세입자 시민들과 함께 20대 국회에서 계약갱신요구권과 전월세인상률상한제를 포함한 주택임대차보호법 개정을 촉구해 왔다. 그러나 20대 국회의 마지막인 3월 임시국회에서도 주택임대차보호법 개정안은 법사위 안건으로 상정되지 못했다. 법무부가 올해 업무계획으로 주택임대차보호법 개정을 설정한 만큼, 21대 국회 개원 즉시 주택임대차보호법 개정안을 민생우선 법안으로 제시하고 통과시켜야 할 것이다. 소 잃고 외양간 고치듯 발표한 정부의 부동산 정책처럼, 전월세 폭등을 겪고 나서야 대책을 모색해서는 안 될 것이다. 세입자의 권리 보호는 이제 더이상 미룰 수 없다. 2020년은 30년간 멈춘 세입자의 권리를 작동시키는 원년이 되어야 할 것이다.

 

 

2020년 3월 5일

주택임대차보호법개정연대

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